2010年5月25日 17:03:06  来源：香港经济日报

    08年金融海啸,迫使各国施行极度宽松的货币政策救市,大量资金投入地产市场,亚洲更首当其冲,资产泡沫愈吹愈大,为免爆破引发另一场金融危机,本港及各国均出招为楼市降温,但相对中国、台湾、新加坡及澳洲,本港主力提高销售透明度,却少有触及遏止炒风的议题。

    在各国救市措施中,哪国推行的措施成效较大?在众多措施中,哪些值得香港政府参考?

    澳台刚推政策 难定成效

    众多国家中,澳洲早在去年10月以来6度加息,但仍未能制止楼价升势,今年首季楼价仍比去年同期高10%,迫使当地政府在今年4月底推行遏抑楼市措施,而同期台湾政府亦协助置业人士上车,由于两地政策刚生效不久,且政策较为单一,目前难以断定成效。

    而中国楼市调控政策可说是最完备,由今年1至4月先后颁布不同行政指令控制地价、单位供应、按揭及限制境外人士等范畴,虽然政府在量方面收到成效,令成交量急跌,但楼价仍未有明显回调迹象,截至4月仍录得升幅。

    内地最完备 未阻楼价升

    内地刚公布的4月份70大中城市上月楼价年增率达12.8%,新建住宅售价按年大升15.4%,双双创下有统计以来最大升幅,统计局发言人认为,随着时间的推移,预计政策效应会继续显现。

    另早在09年9月至今年3月推出多项遏炒风措施的新加坡,包括凡于一年内转售的私人住宅均须缴交3%的印花税及调低银行批出按揭成数至8成等,不过首季私人住宅楼价亦未见回落,增幅为5.6%,虽然幅度较09年第4季的7.4%略为放缓,但政策仍未算奏效。

    本港今年亦推出不少楼市措施,侧重于增加销售透明度及土地供应等层面,市场一般认为政策相对内地温和,如香港要求发展商新盘须于开售前3天公布30%或50%单位定价,但内地更严格,发展商取得新盘预售许可后3天或10天内,须一次过公开全部价单。

    星最多措施 惟未算奏效

    从各地调控楼市方案来看,香港的政策理念与台湾较为相近,台湾行政院最新修订的健全房屋市场方案显示,措施同样强调自由市场机制的原则,避免人为政策干预造成市场价格波动,以较温和手段为个别市场降温,而没有收紧贷款、设禁售期及限制境外人士置业等,全面性打压楼市的措施。

    本港自政府上月推出「9招12式」等调控楼市措施后,楼市已出现轻微降温迹象,二手成交量在过去一段时间急跌,新盘更全线延售,而个别地区楼价亦有掉头回落的情况。分析认为,今次本港楼市猛升与资金涌入有关,政府可从此入手施行政策,但却可能违背香港一贯奉行资金自由流动的经济政策。

    经济学家关焯照认为,大量热钱流入推高楼价,故最有效调控方法是限制海外人士置业,但强调因本港奉行自由经济政策,故对本港投资环境会造成严重后遗症,认为措施只可短暂推行。

    他建议政府应持续增土地供应,亦可参考中国收紧第二或以上套房贷款的政策,增加炒家的投资成本,若效果不彰可逐步将按贷成数收紧,相信有关措施造成的后患相对较少。