http://www.sina.com.cn  2011年04月14日 02:15  经济视点报

调控政策是转战加速器 ——河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰

　　经济视点报：你认为目前房地产发展的总体形势如何？

　　李晓峰：我国房地产企业并不是总量太多，而是结构欠缺。如今的问题不是房子太多没人要，而是城市化层次低（河南城市化不到40%），而城市化进程是决定总量的最根本问题。哪天城市化结束了，人口红利结束（老年人数量增长，劳动力所占比重下降）了，量就达到了。目前，整个房地产行业远远没有达到那个总量，住宅开发量不会大幅下降，包括在郑州，因为需求还存在。

　　经济视点报：如今省会众多房企纷纷转战地县级城市，是国家不断加码的调控政策促使这一趋势出现的吗？

　　李晓峰：中共中央2010年1号文件就提出以大城市为支撑，以中小城市为发展重点。国家导向重点发生变化，城市化政策方向从大城市转向中小城市。

　　但是，即使今年没有调控，房企向二、三线城市转移也要发生，不同的是，目前的国家宏观调控明显限制了房企在一线城市、省会城市的发展，对这种趋势起到了加速器和催化剂的作用，使其更快向二、三线城市转移。

　　从规律上说，房地产企业发展不可能集中于一线城市，而是我国国情决定着其发展要向下，向下，再向下，这是结构需要，是客观依据的必然性。

　　其实，现今的调控城市多为人口迁移的目标城市或者说是有投资、投机资金的城市，正是由于人口的迁移带动刚性需求，热钱的聚集带动投机需求，致使房地产行业迅速发展。但投资、投机需求太多，致使房价飙升，而且产生诸如交通拥堵、基础设施压力、地方政府不堪重负等问题。在这种情况下，房地产热点会由一线城市转向二、三线城市，甚至城镇。

　　经济视点报：那么对于郑州中小房企而言，进入地市是否也是一种选择？

　　李晓峰：向地市发展也是一种企业趋势。国内很多大房企在过去两年所拿的土地80%在二、三线城市，20%在一线城市，资金也是按此分配。

　　企业向下有两种情况，一是企业资金不足被动调整；一是企业的战略性调整，这是社会发展规律，正如2010年金地、恒大、绿地等外省大房企转战郑州一样。

　　很早进入的品牌企业在如今更有优势。现今，在18个地市都有项目的建业，刚进驻地市时战略有局限性，发展有些艰难，但是随着社会的发展，工薪阶层收入的提升，二、三线城市总有一天会“逢春”。在这种情况下，当地市的本土房地产出现机遇时，建业却已成为老大。

　　对于郑州的中小企业来说，这也是一条路。由于他们的资金实力不强，在一、二线城市拿不起地，为了企业的存活，会往下转移，往往是被动的。不过，主动一些会更好。

　　经济视点报：他们的进驻是否必然会引起地市房价的高涨？

　　李晓峰：有可能是必然。一方面因为房屋品质提升了，促使房价合理升高；另一方面，因为竞争致使拿地成本高了（这于开发商和市民都是无益的）。再者，由于一、二线城市的投资、投机渠道被堵，促使他们回地市买房，促使房价上涨。当深圳、广州被调控后，距离不远的东莞房价便很快涨了起来，这就是很鲜明的例子。

　　经济视点报：这对地市房地产行业的发展会带来什么影响？是否前景一片光明？

　　李晓峰：大量企业到地市，会促使购地竞争激烈，带给二、三线城市房地产行业机遇的同时也有隐忧。

　　郑州以及外省品牌企业在最初进驻二、三线城市的时候，与当地房企在某种意义上的互补，不必然构成竞争，反而会因为他们拉高了房价而受到欢迎。而且在户型设计、小区规划、管理等方面都会给地市房地产发展产生促进作用。但是，众多品牌房企都去发展以后会加剧竞争。而且由于郑企在资金实力方面相比地市有优势，便会因为竞争拿地而埋下高房价的伏笔。

　　“房价过快增长的城市”也在国家调控之列。对此我有一种隐忧，如果地级市县房价上涨过快，投资严重，泡沫化严重，也会成为国家调控的对象。一旦按下葫芦浮起瓢被列为调控对象，房企们不但丧失了自身的发展机会，整个地市房地产发展的良好势头就有可能夭折。

　　所以，如何使地市房地产平稳、健康、可持续性发展，是地方政府、房地产企业必须考虑的新课题。我认为企业去地市市场发展在地价、房价的控制上应保持稳妥的态度。向地市发展是热点，但不会永远热。

专业运营能力的比拼 ——河南王牌企划有限公司董事长上官同君

　　经济视点报：你认为郑州房企进入地市发展有哪些优势？

　　上官同君：在当前调控的大环境下，地产下乡分为两种情况，一是迫不得已进入，二是有实力、有品牌的企业战略性进入，主动布局，主动开发。他们多采取与政府横向联动的方式，在新城区开发建设。

　　优势主要体现在三个方面，一是资金优势：郑州众多中小开发商之所以“下乡”是因为在郑州发展的可能性不大，但是到地级市、县级市则可能成为“大户”。二是人脉优势，即社会优势。三是专业运营的优势。

　　经济视点报：郑州房企、外省房企加之地市本土的房企都来分这块“蛋糕”，哪种企业最有制胜的希望？

　　上官同君：我认为首先要讨论的一个话题是：是否到了地级市就意味着到了投资的天堂。现今，大家应注意到，很多去地市发展的企业烂尾楼较多，这体现了专业地产运营度的缺失。专业地产运营包括专业选址、专业市场调研、专业项目定位、专业工程报建、专业工程待建、专业房地产营销、专业物业管理、专业资源整合等十个环节。房企下乡是专业度的较量，郑州房企到地级市县发展需要思考的是基本手段、方法是否能够领先。

　　这是一项系统工程，要等待恰当的机遇。机遇来了可以做，但是做了是否日子就能很滋润，则有待观察。总体来说，房企下乡更能考察房企的综合专业运营能力。房企是否下乡需要谨慎，大意不得，而整个河南房企都应警惕温水煮蛙，多存忧患意识，不断提升专业运营能力。

　　经济视点报：你认为郑州以及地市的中小型房企面临的共同形势如何？

　　上官同君：如今是大浪淘沙，加速了两级分化。一方面进入了寡头地产时代，郑州以及地市有品牌、有实力、有团队、有资源的“四有”企业依然更有优势，能够更好发展；而另一方面，中小型企业面临转型或转行的问题，转型则是转战地市或县级市开拓新项目。

　　对于中小企业而言，几千万元的资金在地市还是具有优势的，另外也可能有一些社会资源（政治资源）。但整体上来说，“四有”企业就像是专业的老司机在高速公路上开车，他开得非常轻松，可以靠惯性往前行驶。而中小企业则像生手开车行驶在乡间道路上，面临的是车况不好、技术不成熟、资金少量、团队缺失等问题。

　　目前，地市专业房地产运营刚刚启蒙，包括户型设计、景观、物业等刚刚起萌，与郑州市的差距在5～8年。郑州房企的进入对地市企业的冲击是不可避免的，就如2002年省外品牌企业开始进驻郑州市场一样。主要是观点的冲击，理念的碰撞。郑州企业已经经过这种洗礼或者说是见过这种情形，在操盘理念上更有优势，这使他们有了领先地级市场的经历。

　　而对地级中小企业而言，是机遇与危机并存。最重要的是心态的调整，踏实做好上述专业运营的各个环节才是根本的出路。

　　经济视点报：地市房价的上涨是否与郑州及外省房企的进入有直接关系？

　　上官同君：有一定关系，但是不能把板子定在外来房企的进入上。因为房价的上涨是多种因素造成的，一方面如同郑州遏制不住的房价形势，一方面是政府对GDP的追求。外来房企仅仅是诱因。据我了解，下乡房企所建的房子多是中高档以上的好房子，价格居高不下在情理之中。企业下乡与政府的需求不谋而合，会一定程度上带动GDP的增长。

政策、环境差异不大，进入优势不明显

——郑州大学商学院副院长杜书云

　　经济视点报：你认为国家的调控政策将持续多久？

　　杜书云：国家调控政策绝对不是短期行为，这一方面是因为宏观调控形势未变，另一方面是因为国际、国内政治经济形势决定政府必须要解决涉及民生的住宅问题。

　　经济视点报：在当前的调控形势下，郑州房企进入地级市县可以依靠的优势有哪些？

　　杜书云：我不认为往地市一级发展就比在郑州发展更有优势。

　　首先，每个地方都有差不多相同的土地政策，第二，每个地方都有差不多相同的融资环境，第三，地市一级的调控并不比一线城市、省会城市等更有差别，并非地市不调控。

　　对于郑州房地产企业往地市发展，我没有掌握具体数据，没有做过调研，不做任何判断。