2010-12-07 08:27   南方日报 

    11月,广州一手住宅成交创下近4个月来的新低,商业地产却风生水起。富力地产和保利地产的商业项目富力盈信大厦、中汇广场双双均创下开盘去化100%的纪录,而时代糖果、花都雅居乐等楼盘推出的小区商铺,更是出现认购当日数小时被抢购一空的“时光”现象。业内人士分析,港深热钱在住宅受调控、股市不景气、农产品涨价受打压下,资金开始流入前期一直被低估的商业地产。

商业地产大热成交量上升近五成

    据阳光家缘网签数据,上月广州十区两市一手住宅成交面积为62.9万平方米,环比今年10月暴跌66.1%,创下近四个月以来的新低。尽管房价仍维持坚挺,但由于紧缩的调控预期,业内均认同近期楼市成交仍将维持低迷。

    与此同时,商业地产———这一原先并不被大家所广泛关注的细分市场近期却逆市走强,高歌猛进,部分商业项目热销程度甚至让人想起去年楼市最火热时住宅市场的场景。上月开盘的位于广州东站附近的保利中汇广场,开盘首日就2小时劲销7亿元,刷新了广州写字楼市场单日销售业绩新高。位于珠江新城的富力盈信大厦,同样也创下了开盘去化100%的纪录。

    在珠江新城CBD,一场“抢楼”运动也正在展开,目前已有国家开发银行、无限极、普华永道、花旗银行等9家企业成功“抢名”,获得总部大厦企业冠名权。其中已知最昂贵的冠名权可能是国家开发银行,国家开发银行广东省分行以约5亿元的价格买下珠江新城的富力盈泰广场半栋写字楼及整个项目的冠名权。

    另据了解,目前珠江新城CBD核心区规划的39个重点建设项目,都已确定项目业主,有36个建设项目进入开发建设阶段,其中包括西塔、富力中心等在内的12个项目已竣工投入使用,东塔、省烟草大厦、省交通大厦、侨鑫大厦等20多个项目正在抓紧建设。

    其实,上半年“4·15”新政出台之后,广州商业地产投资就开始逐渐升温。第三季度,广州一手商铺市场新货供应接近35万平方米,环比上升六成,同比激增204%。一手成交量相比上季度上升48%,同比增加近七成,其中广州中心区域环比上升超过五成,同比飙升116%。10月,广州商业物业供应量7.57万平方米,成交量5.48万平方米,环比增加13%；而11月新货更增加到约13万平方米。

广州商业地产投资洼地价值明显

    商业地产的受捧,与住宅市场的受冷不无关系。今年以来,随着限购、限贷及加息陆续展开,政府抑制高房价的决心显露无遗,未来一段时间内通过投资住宅来抵御通胀将面临巨大的楼市政策风险,而商业地产由于投资门槛较高,风险较大,且进入这个领域的投资投机客远远少于住宅,所以政府对这块的管控远不如住宅严格。

    CRIC报告指出,被限购政策从住宅市场中挤压出来的资金却依然有强烈的投资意愿；另外,过去两年内我国一直执行宽松的货币政策使当前国内流动性过剩,加上境外热钱的持续进入,这些资金也都需要有一个保值的平台。而由于目前国内除楼市和股市之外,其他的投资渠道依然相对匮乏,在投资住宅受限后,同样具备不动产保值功能、而不受限购令制约的商业地产就成为了这些资金的最佳去处。

    不过中原地产工商铺高级营业总监罗思源指出,实际上住宅和商业地产的投资客相对都比较稳定,门槛也不同,传统住宅投资者未必有实力能踏足商业地产,因此住宅调控收紧对商业地产的走热其实影响有限。

    他表示,广州商业地产的走热,相当程度上还是由于相较北京、上海更具洼地价值。东站附近优质写字楼的售价目前大约为2.5万元/平米,并逐渐接近珠江新城3万的门槛,而中汇广场的售价只在2万元左右,吸引了不少来自香港、深圳的投资客。此外,亚运会的举办让全世界都看到了广州和珠江新城,对于城市商业价值的提升颇有助力,由此也吸引了热钱的进入。他介绍,目前广州商业地产的投资客中,约有三至五成来自于港深,部分项目甚至超过一半。