2010年01月25日 10:11  来源：山东新闻网

    中国的房地产预售制度确立于1995年颁布的《城市房地产管理法》。该法规定商品房预售必须“三证齐全”，但实践中在很多地方预售证的硬性规定形同虚设，“一房二卖”、“重复按揭”、开发商挪用乃至卷走预售款的恶性事件层出不穷。就连预售制度相对比较规范的济南，近年来也屡屡出现因开发商挪用挤占用户预售款而导致的烂尾楼，如三联集团开发的济南千亩房地产大盘彩石山庄“烂尾楼”、济南市槐荫区的槐苑欣城“烂尾楼”等等。

    2005年初，济南市建委曾对商品房预售款监管在省内外进行了多次调研。最初，济南市建委曾计划成立一个五人监管中心。后因政府不是经济主体，无法承担无限责任，也不能建立赔偿机制而遭否决。最终，主管部门决定实施预售款担保制度，并制定了《商品房预售款监管实施细则》。该细则第四条规定：市建委对商品房预售款监管履行下列职责：（一）组织实施商品房预售款监管工作；（二）审查负责监管的担保公司的资格；（三）接受预售人商品房预售款使用监督的备案；（四）受理预购人对商品房预售款违法使用的投诉，依法查处商品房开发企业违法使用商品房预售款的行为。

    “济南模式”一度被看做商品房预售款监管市场化运作的创新，建设主管部门一度曾有意在全国推广。2007年9月，济南市建委主任在接受当地媒体《齐鲁晚报》采访时曾表示，预售房款监管是一个全国性的难题，但是实施新办法后，济南市对房地产开发企业的商品房预售款监管达到了100％。

    现在看来，作为负责对房地产开发和商品房预售款监管的建设主管部门，虽说制订了有关的规定，也采取了许多相应措施，但仍然存在许多问题，仍需加大对房地产开发资金特别是房屋预售款的监管力度。为此，特提出以下建议：

    1、建设主管部门中房地产开发的职能处室与签订担保责任的公司和商品房预售款专用账户开户银行一道组成监管小组，由建设主管部门负总责。该小组负责按进度审核拨付工程款，变事后监督和受理投诉为事前和事中监督把关，直至竣工验收，各项配套齐全，钥匙、房产证等都到户，小区（或工程）运行正常。

    2、把建设主管部门原有的房地产开发商品房预售许可证查询网和房地产网合并成官方的商品房销售网，只有手续齐全具备条件的楼盘才可以在官方网站上预售。

    3、兴建由建设主管部门管理的售房大厅。现在蔬菜都进了标准化的农贸市场，商品房金额巨大，是老百姓一辈子甚至是几代人的血汗钱，为群众把好关是政府公共服务的义务。在售房大厅实行一条龙服务，房地产开发商、各按揭贷款银行、公证处等现场办公。 这样就可以防止不具备预售资格的项目圈钱非法集资；防止预售房款被挪用，形成烂尾楼和半拉子工程；可以更好地服务群众。

    强化省级政府的责任，加强对各市房地产市场的监管。省级建设主管部门要对各地加强业务指导，规范运作。对当地平均房价收入比（70平方米平均房价与家庭平均年收入之比）超过6：1的，每年由省从该市征收前三年年平均供地量1.5倍的房地产用地，半价投放到当地市场，平抑地价和房价。