来源：金色财经

全球区块链合规联盟首席合规顾问

泰和泰（北京）律师事务所律师

罗滔

在美国市场中，产权公司通常充当保险公司、买方、卖方以及与房地产交易有关的任何其他方（例如抵押贷款人）的联合代理人。产权公司审查产权，签发保险单，推动交易结案，归档和记录文书工作等。产权公司的职能，部分类似国内数字资产领域的各中介机构和各平台。此文从产权公司着手分析其面临风险和官方监管政策，期待分析和思考亦对数字资产领域的各平台机构有所帮助。

与其他国家相比，美国的监管环境并不属于最严格的那一档。金融行动特别工作组（FATF）在特定非金融企业类型中（DNFBP，即除了金融企业之外，同样面临较高洗钱风险的企业）提到了美国的很多行业，其中包括律所、产权公司和贷款方。在FATF的《2016年互评报告》(https://www.fatf-gafi.org/publications/mutualevaluations/documents/mer-united-states-2016.html）中，美国被评价为“未遵守FATF关于关于监管DNFBP的三项建议”。

这就造成，一方面高度管制的金融机构尝试以各种方式控制风险，而另一方面，它们为这些为这些不受管制的行业提供银行服务，导致自己的风险敞口也在扩大。本文会重点介绍产权公司和涉及推动地产交易的公司。所有参与房地产交易的产权公司和个人，都会给为其提供资金的金融机构带来风险，但是对于某些特定区域的机构而言，风险尤其高。

地域性目标交易指令，Geographic targeting order GTO是美国财政部长发布的命令，要求在某个地理区域内存在的所有美国国内金融机构报告金额大于特定数额的交易。

金融犯罪执法网络（FinCEN）于2019年11月8日发布了第七份GTO。这些年来，GTO的生效范围已从非常有限的地区（曼哈顿和迈阿密戴德县）演变成遍布全美20多个地区，而交易的特定数额也从数百万美元（不同企业不同标准，最低300万美元和100万美元）降至30万美元（适用于所有企业）。大多数金融机构在收到新发布的GTO规则后，认为它们只适用于产权公司。并且，大多数合规官/反洗钱官也认为，如果有FinCEN发布的指令，那么可以通过其他监督方式确保产权公司在遵守指令。毕竟，FinCEN在监管银行时非常严格，有各种各样的检查和独立考试以及联邦/州考试。但事实是，在GTO上，产权公司确实没有受到其他监督--对产权公司的考试要求，各州都不相同，加利福尼亚州和德克萨斯州每两年进行一次合规性考试，而大多数其他州不对其产权公司进行任何考试。

虽然产权公司已包含在金融机构的法定定义中，但从2003年开始，FinCEN就把它们放在豁免列表中。在2013年FinCEN再次澄清，只有非银行抵押贷款人才需要遵守反洗钱规定。

所以，产权公司，无论GTO要求本身的适用性如何，事实上，它都没有受到反洗钱要求的约束。

这就引出一个问题：产权公司没有受到反洗钱要求的约束，而且它们仅在交易成功时才赚钱，那么它们遵守法规的动力是什么？美国土地业权协会是美国最大的业权公司和房地产律师协会，其协会网站上也放上了FinCEN关于GTO公告的链接以供会员单位参考。在没有相应监管的情况下，一家位于小镇上的产权公司本应报告任何涉及现金或个人支票的、超过30万美元的房地产购买，但从实务角度出发，这如何能办得到呢？

GTO仅将产权保险机构定义为受要求约束的企业。而在实务中，推动房产交易的参与方还可能有律所，私人贷款方或其他购买房地产的方式所涉及到的实体，这就和实务间存在很大差距。并且，正如FATF的2016年相互评估中所提到的，律所和产权公司一样属于特定非金融企业DNFBP。它们面临着洗钱风险、但在实务中监管没有实质性的反洗钱要求。