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上传时间: 2020-02-16      浏览次数:3089次
英国Unexplained Wealth Orders是解决房地产洗钱问题的良方?

来源:ACAMS

 

房地产行业洗钱泛滥,将非法资金投入房地产是洗钱的传统方法,在政治、经济和金融稳定的国家尤为如此。据估计:在英国至少有价值44亿英镑(55亿美元)的房产被可疑资金购买。在德国,仅2017年一年,就有300亿美元不明来源的资金进入房地产市场。在加拿大,至少有200亿加元(约为200亿美元)被怀疑是利用房地产洗钱。为此,世界各国在打击利用房地产洗钱方面制定了许多的措施。例如英国政府于2018年推出的“Unexplained Wealth Orders(UWOs),被誉为解决英国“脏钱”问题的良方。

 

英国全党议会委员会称,每年约有900亿英镑通过英国非法洗钱。该委员会的报告称,部分非法资金已经通过购买经常无人居住的房屋流入了英国的房地产市场。仅2017年,英国就有160处总价值超过40亿美元的房产,被海外高腐败风险的个人所购买。英格兰和威尔士等多达8.6万处房产被避税天堂的注册的离岸公司所持有。

 

作为应对资产追回和洗钱的新措施的一部分,英国政府于2018年推出了“Unexplained Wealth Orders(UWOs),即当英国执法机构有合理理由怀疑某人非法持有资产时,可向法院申请UWO以及临时冻结财富的指令。UWOs被誉为解决英国“脏钱”问题的良方。

 

什么是Unexplained Wealth Orders

 

Unexplained Wealth Orders是由高等法院发出的命令,要求被告提供以下声明:

列出他们在价值超过50,000英镑的财产的权益的性质和范围

解释他们如何获得财产,包括如何支付任何费用

如果财产以信托方式持有的,需列出结算详情

解释UWO要求的与该财产有关的任何其他信息

 

Unexplained Wealth Orders的本质

 

从本质而言,UWO是一种民事权力和调查工具。它要求被告提供关于某些事项的资料(他们对财产的合法所有权以及取得财产的方法)UBO作为一种调查权力,本身并不是一种追回资产的权力。它是对现有的一些调查和追讨犯罪收益的权力的补充,而这种补充,在一定程度上为执法部门提供了很大的便利。

 

有报告表明,在2004年至2015年间,英国有接近1.8亿英镑的财产因涉嫌腐败而受到调查。在当时,英国执法部门遇到的最大的困难是,依据法律,执法机构需要在法庭上证明被怀疑的资产是用洗钱的资金购买的。另外,除非犯罪嫌疑人先在原籍国被依法定罪,否则英国执法部门很难对其在英国持有的巨额财富来源开展调查。而UWOs的生效将调查目标对准非欧共体的政治敏感人士和涉嫌参与严重犯罪的人所拥有的可疑的财富,无论这些人是否有被判犯任何罪行。另外,UWOs将举证责任从检察官身上转移到了资产所有者身上,也就是说,资产所有者必须自行举证资产来源来自于合法收入。

 

不遵守UWOs的法律后果

 

如被告未能对UWO作出回应,可能会导致相应财产在其后的民事追讨行动中被追讨。如果被告有意或鲁莽的就UWO作出虚假的或有重大误导的陈述,即属违法,可处不超过两年的监禁及/或罚款。

 

UWOs在打击房地产洗钱的作用

 

UWO自实施以来的首次成功的案例是扎米拉•哈吉耶娃一案。哈吉耶娃通过离岸公司在伦敦购买了价值数百万美元的房产,而该笔购房资金是其丈夫贾汗吉尔·哈吉耶夫担任国有阿塞拜疆国际银行主席期间利用职权骗贷,贾汗吉尔·哈吉耶夫因此以欺诈和挪用公款被判15年监禁,并被责令偿还3900万美元。

 

在该案件中,法院签发了一项UWO,在该指令中,英国执法部门指控扎米拉•哈吉耶娃用骗贷资金通过英属维尔京群岛的一家公司购买了英国一处价值数百万美元的五居室房产,该房产距离哈罗德百货商店仅100米。法院获悉,哈基耶娃在2006年至2016年间在罗德百货商店共花费了1630万英镑。法院还获悉,扎米拉·哈基耶娃在过去十年里花了16309077.87 英镑购买了三张哈罗德百货商店的顾客忠诚奖励卡。她曾一次性花费了15万英镑购买奢侈品珠宝商Boucheron的产品。哈吉耶娃还有一架价值4200万美元的湾流G550喷气式飞机,在英国还有一个酒窖,里面存放着许多世界名酒。

 

在此案件中,苏普斯通法官下令哈吉耶娃必须遵守UWO的规定,并解释她是如何积聚资金用于购买这些房产以及财富。如果她无法证明资金的合法来源,这些财产可能会被没收。扎米拉•哈吉耶娃案件的成功,给予英国执法部门很大的信心,英国执法部门一官员宣称他们将研究更多的案例(不仅限于房地产)提交法院申请UWO

 

在过去,英国因其金融和专业服务行业的规模、开放型经济以及伦敦房地产市场对海外投资者的吸引力,令其暴露在国际洗钱的风险之下,许多犯罪分子尤其青睐伦敦的房地产市场,认为这是洗钱及非法资产保值的天堂。UWO法规执行之后,使得海外的犯罪分子,提高了警惕,因为一旦他们在英国的房地产市场投入资金,这意味着,他们在未来的某一天,在面临着执法部门的调查时,他们需要自行提供证据去证明购买这些资产的资金是合法的。这无疑给犯罪分子带来了巨大的洗钱成本以及延长了洗钱的时间。因为,他们需要伪造证明文件以证明资金的合法性,或者他们不能将伦敦的房地产市场作为其洗钱的最后阶段(融合阶段),他们需要在这之前,先将非法资金投入合法经营中,再进而通过合法的经营行为将资金进一步漂白,再而进入英国房地产市场。

 

必须看到的是,多增加一道洗钱的工序和步骤(即洗钱的离析阶段),虽然可以很好的混淆视听,增加执法机构调查难度,提高法律成本,但这同样也是一把双刃剑。因为,对于洗钱分子而言,时间线拖得越长,所需要伪造的证据链越长,洗钱的速度则会放慢,犯罪收入被追回的风险也就越大。

 

有数据表明,自UWO生效后,俄罗斯在伦敦购买高档房地产的速度有所放缓,可见UWO在一定程度上降低了犯罪分子将英国作为洗钱目的地的吸引力。然而,UWO并不是解决房地产洗钱的万灵药。因为,一旦被告能够解释他们的财富来源,在缺乏相反证据的情况下,犯罪分子就会赢得胜利。另外,通过UWO所获得的信息一般并不能直接用于针对被告的刑事诉讼。

 

打击利用房地产洗钱的建议

 

洗钱活动涉及的犯罪活动范围很广,因此不能用单一的方法解决。如果各国政府下决心打击房地产洗钱,则需要采取更多的行动。例如财富声明、限制房产所有权,房地产受益人登记制度、征收切合实际的地方税等措施。另外,房地产反洗钱义务机构也应当履行反洗钱职责。

 

一、了解客户的购房目的。房地产相关机构在与客户沟通的过程中,应了解其购房目的是用于自住还是投资(对于一些登记制度比较完善的国家,经纪人很容易可以查明客户拥有的房产情况)。

 

二、了解客户的财富状况。房地产相关机构应当了解客户的财富状况,对于财富状况与所购房产明显不符的情况,应当进行可疑交易报告。对于以投资为目的的购房者,应进一步核实客户的财富状况。核实客户的财富状况不能流于“你说我记”的表面,房地产机构应当通过各种渠道去验证客户关于财富声明的真实性。

 

三、对于购房者为公司的情况下,房地产相关机构要识别及核实购房者的UBO情况。在UBO识别的过程中,对于每一层的股权架构所涉及的个人以及公司都应当进行名单的筛查,核实是否涉及政治敏感人物、恐怖分子或高风险的个人和实体。房地产相关机构应对比UBO与其他客户的数据,以核查该UBO个人曾经购买过房产,进一步了解通过设立公司的方式购买房产的目的是什么。

 

四、关注异常行为和加强交易监测。例如:借款人/买家提供无效文件;伪造借款人/买家的保付支票;评估价值低以及做空交易;借款人/买家的虚假陈述或不愿意提供更多信息;贷款申请曾经被拒绝过或贷款主体发生过变化;第三方机构代表买家进行抵押贷款咨询、止赎规避和贷款修改;购房计划中过多角色参与(律师、税务咨询师)等;现金交易;利用前台公司、信托公司、空壳公司进行购房的;购房者涉及薄弱司法管辖区;房产在短期内转卖、抵押、再融资等异常情况。